Bezpieczne inwestycje w nieruchomości – jak sprawdzić stan prawny mieszkania z rynku wtórnego?

Inwestycje w nieruchomości należą do jednych z najbezpieczniejszych. Cena nieruchomości rośnie z roku na rok. Istnieje więc niewielkie ryzyko, że nieruchomości nie uda nam się sprzedać z zyskiem. Jednak aby inwestycje w nieruchomości były obarczone małym ryzykiem, przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego, musimy sprawdzić stan prawny nieruchomości. Jakich informacji powinniśmy szukać w księdze wieczystej i jak sprawdzić due diligence nieruchomości, jeśli nie jest dla niej prowadzona księga wieczysta?

Stan prawny nieruchomości według księgi wieczystej

Sprawdzanie stanu każdej kupowanej nieruchomości powinniśmy zacząć od zapoznania się z księgą wieczystą. Numer księgi wieczystej powinien podać nam sprzedający mieszkanie. Jeśli zbywca nie ma nic do ukrycia, najczęściej sam zachęca do zapoznania się z księgą wieczystą. Jakich informacji powinniśmy w niej szukać?

Księga wieczysta podzielona jest na cztery działy, w których kolejno znajdziemy informacje o:

1. Dział I – zawiera „Oznaczenie nieruchomości” oraz „Spis praw związanych z własnością”, które należy porównać z danymi znajdującymi się w katastrze nieruchomości.
2. Dział II – zawiera informację o właścicielu lub właścicielach nieruchomości oraz o ewentualnych upoważnieniach notarialnych, dotyczących nieruchomości. Szczególną uwagę należy zwrócić uwagę czy sprzedający mieszkanie jest jego jedynym właścicielem.
3. Dział III – zawiera informację o ewentualnym obciążeniu mieszkania prawami osób trzecich, np. dożywociem lub służebności drogi koniecznej.
4. Dział IV – dotyczy hipoteki, czyli ewentualnych zobowiązań właściciela, które przechodzą na kolejnego właściciela mieszkania. W przypadku kupna mieszkania z obciążoną hipoteką, nowy właściciel będzie odpowiadał przed wierzycielem.

Stan prawny mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej

Przed podpisaniem umowy warto poprosić sprzedającego o zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o stanie zadłużenia mieszkania. Otrzymując takie zaświadczenie, mamy pewność, że wszystkie opłaty za czynsz, wodę, wywóz śmieci są uregulowane. Ponadto warto poprosić o podobne zaświadczenie od sprzedawcy energii elektrycznej oraz gazu. Co prawda ewentualne zadłużenia za media nie przechodzą na nowego właściciela, jednak firmy energetyczne często odmawiają podpisania nowej umowy na dostarczanie prądu lub gazu do momentu, aż wszystkie płatności zostaną uregulowane.

Bezpieczne inwestycje w nieruchomości a brak księgi wieczystej mieszkania

Zdarza się tak, że mieszkanie nie posiada wpisu do księgi wieczystej, co znacznie utrudnia sprawdzenie jego stanu prawnego. Dla osoby, która kupuje mieszkanie dla siebie, brak księgi wieczystej może okazać się zbyt dużym ryzykiem. Jednak wielu inwestorów brak księgi wieczystej przekuwa na swoją korzyść – mieszkania bez księgi wieczystej są tańsze o kilkanaście, a czasami o kilkadziesiąt procent.

Jednak sprawdzenie stanu prawnego takiego mieszkania jest znacznie trudniejsze. Przede wszystkim należy sprawdzić akt notarialny, a także w miarę możliwości orzeczenie sądu lub decyzję administracyjną. Informację o prawach własności do nieruchomości znajdziemy we wcześniej wspomnianym katastrze nieruchomości. Należy też zweryfikować czy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowanie wieczyste gruntu, na którym wybudowano budynek mieszkalny, by wiedzieć, czy w przyszłości będziemy mogli założyć księgę wieczystą.

Ponadto kupujący powinien zabezpieczyć się na wypadek nieuczciwego sprzedawcy odpowiednią umową. Sprzedawca powinien zadeklarować w umowie, że:

• jest jedynym właścicielem mieszkania,
• mieszkanie nie jest obciążone żadnymi prawami na rzecz osób trzecich,
• w stosunku do nieruchomości nie toczą się żadne postępowania egzekucyjne,
• mieszkanie nie jest przedmiotem wcześniej zawartej umowy sprzedaży lub obciążenia nieruchomości.

W umowie warto także zawrzeć zapis, który ułatwi dochodzenie od zbywcy mieszkania roszczeń w przypadku wad prawnych mieszkania.

Sprawdzanie stanu prawnego mieszkania, szczególnie takiego bez księgi wieczystej, zajmuje dużo czasu. Dlatego większość inwestorów, ale także prywatnych kupców, zadanie to powierza kancelarii prawnej, która specjalizuje się w przeprowadzaniu due diligence nieruchomości. Prawnik pomaga także w sporządzeniu umowy kupna-sprzedaży mieszkania, która chroni interesy osoby kupującej mieszkanie bez księgi wieczystej.

Tagi: inwestycje w nieruchomości, stan prawny nieruchomości, due diligence nieruchomości